2025年6月27日,深圳福田,万科中心,迟到的权力交接在股东会上演。深铁集团董事长辛杰首次以万科董事会主席身份坐镇C位,原掌门人郁亮退居执行副总裁席位,十余位深铁系高管密集入驻财务、投资等核心部门。
辛杰说,“所幸的是我们获得了多方的支持。”
这场“深铁接管”“多方支持”的背后,是万科34年来最惨烈的业绩滑坡:
2024年营收3431.76亿元,同比暴跌26.3%,较2022年巅峰期蒸发1600亿。归母净利润亏损494.78亿元,打破上市31年持续盈利神话,相当于每天烧掉1.35亿。
全年销售额2460.2亿元,同比缩水34.6%,虽在15城销量第一,但核心城市土储几近枯竭。
尽管管理层高调宣布“年内已偿还165亿公开债”时,股东会决议暴露了深层次危机:取消31年分红传统,修订公司章程废除监事会,将千亿担保额度拱手让渡董事会。
管理层反复强调的“165亿偿债捷报”,不过是债务冰山的尖角:
截至2025年3月,一年内到期非流动负债1329亿元,叠加短期借款228.55亿,而货币资金仅755亿。
年利息支出超700亿。
而一季度经营性现金流-57.93亿元,造血功能几近瘫痪。
深铁的“148亿输血”看似解困,实则是以财政透支维系生存。辛杰称“深铁与万科融合发挥1+1>2效应”时,我们也只能拭目以待。
其实,万科初现端倪时,深铁一直高调站台“全力支持”。但深铁也并不好过。深铁自身负债4453亿,2024年因持股万科计提334亿投资损失,2025年一季度再亏37.85亿,输血能力也非常有限。
所有借款专项基本是用于偿债,禁止投入新项目开发,万科被迫“火线甩卖”库存股。
失去“造血能力”的万科,如何完成自救,市场是怀疑的。
另一方面,深铁要求万科加速REITs发行,推动公寓与物流资产上市变现,本质是用国资信用为资本撤退铺路。
我一直强调,只要资产价值没有重估,任何一家房企都无法完成自身造血。任何经营改善的预期,都是求生欲下的谎言。
市场就是这样,万科改变不了,深铁改变不了,谁也改变不了。
债务只是结果,销售才是归因。
2025年1-5月,万科累计销售仅570.4亿。2024年万科开发业务毛利率仅3.5%,杭州地王项目现房售价低于拿地成本,成都金融城地块“面粉贵过面包”成常态。
2024年全国商品房销售额跌17.1%,百强房企毛利率跌破10%,万科的毛利率已触及亏损红线,很快就要进入负毛利销售。
未售存货占比38%,核心城市土储不足20%,三四线项目跌价损失率超40%,资产减值计提81.4亿仅是开始。
如果等不来房价,回不去的时代也会成为长周期。
万科也好,深铁也好,一切举措,都是用时间换空间。
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